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Apr 22, 2023

다음 위기는 빈 사무실 건물에서 시작될 것이다

상업용 부동산은 빠르게 가치를 잃어가고 있습니다. “Zoom을 모두 취소하려고 합니다.

상업용 부동산은 빠르게 가치를 잃어가고 있습니다.

"모든 Zoom 회의를 취소하려고 합니다." 2021년 5월이었고 Jamie Dimon은 충분히 지쳤습니다. JPMorgan Chase CEO는 "9월이나 10월쯤" 회사 사무실이 "전과 똑같아 보일 것"이라고 예상했습니다. 2년 후, 그의 회사는 맨해튼 면적을 5분의 1로 줄였습니다.

팬데믹 이후 아이들은 학교에 다시 다니고, 퇴직자들은 유람선을 타고 돌아오고, 실제 매장은 예상보다 좋은 성과를 보이고 있습니다. 그러나 사무실은 대부분의 일반 관찰자가 생각하는 것보다 더 많은 어려움을 겪고 있으며 집주인, 은행, 지방 정부, 심지어 개인 포트폴리오에 미치는 결과는 광범위할 것입니다. 어떤 경우에는 재앙이 될 수도 있습니다. 그러나 이번 위기는 모든 위기와 마찬가지로 일과 도시에 대한 우리의 많은 가정을 재고할 기회이기도 합니다.

2023년 첫 3개월 동안 미국 사무실 공실률은 수십 년 만에 처음으로 20%를 넘어섰습니다. 샌프란시스코, 댈러스, 휴스턴에서는 공실률이 25%에 달한다. 이 수치는 더 이상 임대되지 않는 공간에만 적용되므로 위기의 심각성을 과소평가합니다. 대부분의 사무실 임대 계약은 팬데믹 이전에 체결되었으며 아직 갱신되지 않았습니다. 실제 사무실 사용은 수요의 추가 감소를 의미합니다. 사무직 직원이 근무일 중 약 28%를 집에서 보내는 등 10대 비즈니스 구역의 출석률은 여전히 ​​코로나19 이전 수준의 50% 미만입니다.

데릭 톰슨(Derek Thompson): 원격 근무의 가장 큰 문제

전체 사무실 임대 중 3분의 1이 2026년까지 만료되므로 공실률은 높아지고 임대료는 크게 낮아지거나 둘 다를 기대할 수 있습니다. 그리고 우리가 분산 작업의 영향과 씨름하는 동안 인공 지능은 사무실 수요를 더욱 낮출 수 있습니다. 일부 전문가들은 가장 비싼 사무실이 여전히 잘 운영되고 있으며 다른 사무실은 새로운 편의 시설과 서비스를 도입함으로써 비용을 절감할 수 있다고 지적합니다. 그러나 집주인은 모든 빈 소매점을 루이 비통과 애플에 임대할 수는 없습니다. 그러한 공간에 대한 수요가 충분하지 않으며 새로운 기능으로 인해 건물을 짓고 운영하는 데 훨씬 더 많은 비용이 듭니다.

이런 암울한 전망에 일부 집주인은 “열쇠를 은행에 돌려주겠다”고 위협하고 있다. 지난 몇 달 동안 거대 부동산 기업인 RXR, Columbia Property Trust, Brookfield Asset Management 등은 수십억 달러에 달하는 상업용 부동산 대출에 대한 채무 불이행을 겪었습니다. 그러한 불이행은 부분적으로는 실제 투쟁의 표시이고 부분적으로는 치킨 게임입니다. 대부분의 상업 대출은 사무실이 가득 차고 이자율이 낮았던 전염병 이전에 발행되었습니다.

현재 상황은 크게 다릅니다. 높은 공실률, 두 배의 이자율, 2025년까지 상환 예정인 대출금이 거의 1조 5천억 달러에 달합니다. 이제 채무 불이행을 통해 집주인은 남은 영향력을 활용하여 대출 연장이나 구제 금융을 옹호합니다. 존 메이너드 케인즈(John Maynard Keynes)가 관찰한 것처럼, 당신이 은행원에게 1,000달러 빚을 지면 당신은 그의 처분에 따르지만, 그에게 100만 달러 빚을 지면 "입장이 반전된다".

은행이 걱정할 이유는 많습니다. 금리 상승으로 인해 대차대조표상의 다른 자산, 특히 국채의 가치가 하락하여 은행 운영에 취약해졌습니다. 최근 몇 달 동안 Silicon Valley Bank, First Republic, Signature가 모두 무너졌습니다. 이와 같은 지역 기관은 전체 상업용 부동산 은행 대출의 거의 70%를 차지합니다. 사무실 건물의 가치를 낮추거나 압류된 부동산을 소유하게 되면 대차대조표가 더욱 약화될 것입니다.

자치단체는 걱정할 게 더 많다. 재산세는 시 예산을 뒷받침합니다. 뉴욕시에서는 이러한 세금이 수입의 약 40%를 창출합니다. 상업용 부동산(주로 사무실)은 이러한 세금의 약 40%, 즉 시 전체 세입의 16%를 차지합니다. 샌프란시스코에서는 재산세의 기여도가 낮지만 사무실과 소매업의 상태는 훨씬 더 나쁜 것으로 보입니다.

빈 사무실은 또한 소매 판매와 대중교통 이용률 감소에 기여합니다. 뉴욕시에서는 주중 지하철 이용률이 2019년 수준의 65%에 달했고(추세는 증가하고 있지만) 대중교통 수익은 24억 달러 감소했습니다. 한편, 2019년 이후 사라진 소매 부문 일자리 4만 개 이상이 아직 회복되지 않았습니다. Arpit Gupta라는 NYU 교수와 다른 사람들의 최근 연구에 따르면 사무실 및 소매점 가치 하락으로 인해 도시 예산의 "재정적 공백"이 6.5%에 달하는 것으로 추정됩니다. 그러한 구멍은 "세율을 인상하거나 정부 지출을 삭감하여 막아야 할 것입니다."